עבודה מול קבלנים היא אחד מהשלבים החשובים ביותר בהשקעה שלכם! קבלן השיפוצים יכול שישמש אתכם בעת השקעה בפליפ או בעת השקעה בנכס מניב. עלויות עבודת הקבלן יכולות לנוע מכמה אלפי דולרים בודדים לצורך ריענון הנכס ועד לכמה עשרות אלפי דולרים בעת ביצוע פליפ קטן. בכל מקרה, זוהי עלולה להיות ההוצאה שתשנה את כדאיות הפרויקט, הוצאה שתגרום לכם לעבור מרווח להפסד, הוצאה שעלולה להשתנות משמעותית מנקודת ההתחלה ועד לנקודת הסיום וכל זאת במידה ולא נתכנן את צעדינו כראוי!

אז איך מתכננים את צעדינו כראוי? נתחיל בזה שנבחר קבלן עם רישיון והביטוחים המתאימים. אין טעם לדבר עם כל אדם שאינו קבלן עם רישיון וביטוח, עבודה עם אדם שכזה היא כמעט בוודאות הכשלת הפרויקט עוד לפני שהוא התחיל. מומלץ לבחור שלושה קבלנים לקבלת הצעת מחיר לביצוע העבודה, לדרוש מכל אחד מהם להציג לכם את הרישיון והביטוח שלהם ולבקש מהם להכין לכם הצעת מחיר מפורטת לביצוע העבודות בנכס שרכשתם. לעניין הצעת המחיר, חשוב לציין, אין לקבל הצעת מחיר כללית מקבלן ללא תמחור לכל סעיף בנפרד ובוודאי שלא לקבל הערכה למחיר שאתם עשויים לשלם עבור השיפוץ. עניין נוסף הוא, לעיתים, קבלנים מציעים להתחיל את עבודות ההריסה ורק לאחר מכן יוכלו להעריך בצורה מדויקת את עלות השיפוץ. כמובן שאין להסכים גם לשיטה זו. חשוב לציין, כי הפרש מחירים בין קבלן למשנהו של מעל 20% צריך להדליק אצלכם נורה אדומה. כך שאם המחיר זול ביותר מ - 20%, ישנו חשש שהקבלן לא יוכל לסיים את העבודה במחיר הזה ולכן יגבה מכם תוספות שלא תיכננתם ואם הוא יקר ביותר מ - 20%, יתכן והקבלן יקרן או שלא הבין את העבודה המוטלת עליו. כדי שנוכל להשוות תפוחים לתפוחים, מומלץ שנגיע להחלטה על אופי השיפוץ שברצוננו לבצע ונכין רשימה של הדברים שנרצה לשפץ בתוספת הליקויים שיש לתקן, כפי שעלו מבדיקת המפקח. מכאן ואילך נעבוד עפ"י השלבים הבאים:

1. נבחר את הקבלן הרציני ביותר, עפ"י ההתייחסות שלו, הגישה שלו, מהירות הכנת ההצעה, המחיר וכיו"ב. מומלץ לשוחח עם הקבלנים השונים ולשאול שאלות. ככל שתרבו לשאול שאלות יקרו שני דברים: 1. תלמדו יותר על התחום הנרחב הזה. 2. תכירו טוב יותר את הנפשות הפועלות, וזה הדבר החשוב ביותר. 

2. נבקש לראות תמונות של עבודות שביצע הקבלן ולשוחח עם לקוחות שהוא ביצע עבורם עבודה כדי להבין עד כמה הוא שירותי, זמין, לוקח את עבודתו ברצינות, עומד בזמנים וכיו"ב. כמו כן, מומלץ להריץ חיפוש על הקבלן באינטרנט וברשתות החברתיות. נשוחח עם הקבלן לגבי נסיונו ומספר הפרויקטים שעומדים מאחוריו וההיקפים שלהם

3. קבלן רציני עובד עם הסכם עבודה מפורט המגדיר את יחסי העבודה בין הלקוח לקבלן, את לוחות הזמנים, את מועדי ואופן התשלום, את האחריות הקבלן לעבודתו ואת האחריות הקבלן לנזק וכן נושאים נוספים. אי חתימה על חוזה משאירה פתח לצרות שלאחר מכן עלולות להתבטא ברווחיות או באי הרווחיות. בכל מקרה, לא מומלץ לשלם לקבלן מקדמה לא סבירה של 50% או 30% אלא 15%-20% בלבד והיתרה בהתאם למוסכם על הצדדים בחוזה. נהוג לשלם עם סיום כל שלב את הסכום היחסי ולהשאיר סך של 10% לסיום העבודה. נקודות חשובות לציון בחוזה הנן: 1. הקבלן מחזיק בביטוח לעובדיו ולצד ג'. 2. להוסיף לחוזה סעיף שאינכם אחראים לכל נזק או פציעה של מי מעובדיו של הקבלן או הקבלן עצמו ו/או צד ג' ו/או כל נזק לרכוש שנגרם כתוצאה מעבודתו ו/או רשלנותו של הקבלן. 3. היתרים - על הקבלן לספק היתרי בנייה על פי חוק ולהיות אחראי להוצאתם. 4. הצהרת הקבלן על קבלת התשלום לאחר כל תשלום, זאת על מנת שלא יוכל לומר שלא קיבל תשלום ולבצע שיעבוד על הנכס שלכם. 5. סעיף יציאה מהחוזה - במידה והקבלן לא ביצע כל פעילות בנכס במשך 10 ימים אתם רשאים לפטר אותו. באותה מידה הוא יכול לדרוש פיצוי מכם עבור כל איחור שלכם בתשלום. 

4. כנספח להסכם, על הקבלן להעביר אליכם לוח זמנים לביצוע העבודה, כזה שיפרט את השלבים שיבוצעו ואת תאריך הביצוע שלהם. יש שימסרו תאריך סיום לכל שלב ויש שיעבירו לוח זמנים על בסיס יומי ואילו עבודות יבוצעו מדי יום. לוח הזמנים חייב לכלול כמובן תאריך לסיום העבודה עם אפשרות לחריגה של מספר ימים מתאריך היעד ועם הסנקציה שתוטל על הקבלן במידה ולא יסיים את העבודה לאחר סיום ימי החריגה.

5. מפקח הנו גורם משמעותי אשר יכול להועיל רבות להתקדמות עבודות הקבלן מחד ולביצוע העבודות כנדרש. עלות ביקור של מפקח נעה סביב 350$. מומלץ לזמן את המפקח לאחר סיום כל שלב במהלך השיפוץ, על מנת לאשר את סיום השלב והעברת התשלום. (כמובן שאתם מבצעים גם בדיקת מפקח {Inspection} עם רכישת הנכס). עלויות המפקח מוכרחות להיות מחושבות כחלק מעלות השיפוץ. יש לוודא עם המפקח לפני שכירת שירותיו כי הוא יכולים לספק לכם את כל השירותים הדרושים לכם.

5. על המשקיע לשמור על עצמו ועל רווחיות הפרויקט כל העת ולכן לדאוג שלא יהיה הפרשים גבוהים מדי בין מה שביצע הקבלן בפועל לבין הסכום שהוא מחזיק בידיו.

6. מומלץ לפנות לקבלנים שעבדו עם אנשים שאתם מכירים!